這一年多以來，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷劃時(shí)代級的巨大變局。我們可以明顯感受到，一邊是傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)的普遍遇困，另一邊卻是各類多元化業(yè)務(wù)、存量經(jīng)營賽道的熱度在不斷攀升。
其中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域這兩年的受關(guān)注度達(dá)到了空前的水平，而且隨著產(chǎn)園公募 REITs 的成功上市等標(biāo)志性事件的出現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也邁入了一個(gè)挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存的新變局之中。
在多方主體加速布局產(chǎn)園賽道的巨大熱情之下，我們?nèi)匀恍枰o思：未來產(chǎn)園業(yè)務(wù)的方向何在？我們應(yīng)該向誰取經(jīng)？有無成功案例可作借鑒？
2022 年 9 月 28 日，由方升研究主辦、明源不動(dòng)產(chǎn)研究院作為戰(zhàn)略合作伙伴的“第八屆方升產(chǎn)業(yè)園區(qū)大會(huì)” 于深圳正式舉行。在為期 2 天的大會(huì)當(dāng)中，來自招商蛇口、張江集團(tuán)、中集產(chǎn)城、星河產(chǎn)業(yè)、德必集團(tuán)等多家知名產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的高管大咖，圍繞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)賽道的未來發(fā)展方向與實(shí)操路徑，展開了深遠(yuǎn)的探討。
明源君根據(jù)嘉賓演講整理出了部分金句與精彩觀點(diǎn)，讓我們一睹為快吧！（以下記錄按大會(huì)演講順序排列）
01
余洪波
方升研究總經(jīng)理
1、 對于準(zhǔn)備殺入這個(gè)行業(yè)的朋友，我必須要潑一下冷水，產(chǎn)業(yè)園區(qū)絕對不是地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的伊甸園，給自己留一條生路，千萬不要認(rèn)為自己就是那個(gè)天選之子；對于想用老套路應(yīng)對市場變化的朋友，我必須說刻舟求劍的打法只會(huì)落得英雄遲暮的結(jié)局；對于積極擁抱變化的朋友，我們將一起見證奇跡。
2、 公募 REITs 是給所有懂運(yùn)營、懂資產(chǎn)的人提供了一個(gè)通路，它也解決了園區(qū)最后退出的一公里的問題。在這個(gè)方面，我想有可能會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)類型的企業(yè)：一個(gè)是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營方向的新機(jī)構(gòu)，另一個(gè)是資產(chǎn)運(yùn)營的新機(jī)構(gòu)。
3、 未來 90%的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司會(huì)面臨無業(yè)務(wù)可做的局面，主要是三個(gè)類型的企業(yè)會(huì)面臨這樣的問題：一是房地產(chǎn)模式的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)商；二是純“二房東” 模式的輕資產(chǎn)公司；三是只會(huì)融資和開發(fā)的平臺(tái)公司。
4、 未來市場主要會(huì)有四種玩家，首先地方國控園區(qū)會(huì)占據(jù) 60%的市場，其次民營園區(qū)的市占率會(huì)退化到 15%左右，然后還有產(chǎn)業(yè)方與基金方。未來可能會(huì)誕生許多中國版的“黑石” ，因?yàn)槲覈蟹浅６嗟膱F(tuán)隊(duì)具備把一個(gè)物業(yè)從空置做到滿租，并發(fā)行 REITs 的能力。
5、 多層廠房是一個(gè)很有趣的話題。未來在張江核心區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)核心區(qū)、深圳核心區(qū)，工業(yè)廠房是必備的。因?yàn)槲覀兘裉炜梢悦黠@感受到各地方政府對于工業(yè)回流、二產(chǎn)回流的要求非常高，所以最終一定會(huì)在城市的核心區(qū)域發(fā)現(xiàn)多層廠房的重要性。
6、 特色園區(qū)的背后有非常深刻的邏輯，我們認(rèn)為大多數(shù)特色園區(qū)主要得益于政府的支持，而并不是運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的結(jié)果，所以這一塊仍然是藍(lán)海。
7、 行業(yè)目前最短的短板毫無疑問是運(yùn)營，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商非常強(qiáng)，但我們反過來想一想，企業(yè)為什么會(huì)來？園區(qū)有給他充分的理由嗎？這是值得我們思考的。
8、 對于招商而言，以前我們說智慧園區(qū)或者園區(qū)數(shù)字化只是工具，但到今天我想所有人都會(huì)認(rèn)為，園區(qū)數(shù)字化是未來的競爭核心。
02
曲健
中國（深圳）綜合開發(fā)
研究院副院長、
國家商務(wù)部專家委員
解讀園區(qū)發(fā)展新格局，
園區(qū)轉(zhuǎn)型推動(dòng)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展
1、 1998 年之前，我國開發(fā)建設(shè)邏輯體系的底層架構(gòu)是“以產(chǎn)業(yè)推動(dòng)下的園區(qū)開發(fā)” 。但是從1998 年到 2003 年五年間，我們從產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向?yàn)橹鲗?dǎo)走向了由土地資源為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式。這是新的商業(yè)模式，我們要再次思考產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展動(dòng)能，究竟是土地資源還是產(chǎn)業(yè)資源。
2、 “十四五” 規(guī)劃里面有兩個(gè)核心點(diǎn)：第一是創(chuàng)新發(fā)展；第二是實(shí)體經(jīng)濟(jì)。各位可以思考一下，我們傳統(tǒng)的園區(qū)開發(fā)模式是創(chuàng)新發(fā)展嗎？是發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的嗎？如果我們回答這兩個(gè)問題的思路不清、道路不明，那么這種商業(yè)模式將會(huì)被整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程所拋棄。
3、 過去從 1998 年到這些年來的園區(qū)開發(fā)建設(shè)的模式走到了盡頭，必須進(jìn)行調(diào)整。為什么走到了盡頭？因?yàn)閺母母镩_放到現(xiàn)在，我們遵守的一個(gè)基本原則叫“效率優(yōu)先” 。但近年來，全世界的底層經(jīng)濟(jì)發(fā)展的邏輯結(jié)構(gòu)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性改變， “安全優(yōu)先” 、 “就業(yè)優(yōu)先” 原則，替代了“效率優(yōu)先” 原則。這迫使各個(gè)國家不得不切斷對外部產(chǎn)業(yè)合作的過度依賴，并構(gòu)建起自己相對獨(dú)立的安全體系。這就對我們園區(qū)人提出了一個(gè)新的問題，如何在自己的平臺(tái)上打造起一個(gè)安全的應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)體系，成了我們一項(xiàng)很重要的任務(wù)。
4、 作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)商、運(yùn)營商，究竟經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力源泉來自什么地方？過去我們園區(qū)的發(fā)展靠的是勞動(dòng)力和資本的投入，但現(xiàn)在要思考如何通過科技進(jìn)步與人力資源培養(yǎng)來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長，以及如何通過制度創(chuàng)新讓園區(qū)但發(fā)展可持續(xù)。
5、 園區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局主要得做四件事情，順著國際產(chǎn)業(yè)鏈的分工格局來進(jìn)行四個(gè)方向的延伸：
第一是向產(chǎn)業(yè)鏈上游發(fā)展，提高技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力；
第二是在產(chǎn)業(yè)鏈中游進(jìn)行精選，從事制造創(chuàng)造增加值大的環(huán)節(jié)；
第三是向產(chǎn)業(yè)鏈下游延伸，積極發(fā)展渠道和品牌服務(wù)環(huán)節(jié)；
最后是向產(chǎn)業(yè)鏈配套拓展，進(jìn)入關(guān)鍵零部件設(shè)備制造領(lǐng)域。
03
張愛平
上海張江（集團(tuán)）有限公司
專職董事
三十而勵(lì)、向新而行——
張江集團(tuán)與張江高科技園區(qū)
發(fā)展同頻蝶變
1、 張江集團(tuán)有了新的使命，我稱之為產(chǎn)業(yè)生態(tài)的組局者。張江集團(tuán)提出了“一體兩翼” 的戰(zhàn)略版圖，一體就是以高能產(chǎn)業(yè)組織者作為基本的使命，兩翼分別是開發(fā)建設(shè)的主力軍和科創(chuàng)生態(tài)領(lǐng)導(dǎo)者。
2、 大家一談產(chǎn)業(yè)發(fā)展都會(huì)不約而同談到“生態(tài)” ，行業(yè)已經(jīng)到了一個(gè)不做生態(tài)就不好意思說創(chuàng)新的地步。那么我們有一組數(shù)據(jù)，可以讓大家感受張江創(chuàng)新生態(tài)的“四度三新” 。
首先是用于測度區(qū)域創(chuàng)新生態(tài)演替能級的“四個(gè)度” ：一是資源密度，二是成長速度，三是城市溫度，四是開放熱度。資源密度包括人財(cái)企物，張江所集聚的人員、人才、基金、企業(yè)的密度是非常高的。
成長速度一共包含六個(gè)數(shù)據(jù)，我只說一個(gè)，在張江的板塊上所產(chǎn)生的科創(chuàng)板企業(yè)，占上海比重的 46%；城市溫度方面，在張江除了生產(chǎn)還有生活，還有豐富的文化、藝術(shù)、體育以及各類活動(dòng)場景，讓這座科學(xué)城擁有溫度；
最后是開放熱度，張江大約 50 萬的從業(yè)人口當(dāng)中，海歸及外籍人員占比大約是 15%。還有體現(xiàn)創(chuàng)新生態(tài)的“三新” ：立體創(chuàng)新、源頭創(chuàng)新、融合創(chuàng)新。
3、 張江集團(tuán)正在通過九大標(biāo)識，努力成為中國產(chǎn)業(yè)組織和園區(qū)經(jīng)營的虎賁之師。
一是成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一線研究員。張江集團(tuán)專門組織了將近 30 個(gè)人的產(chǎn)業(yè)研究專員隊(duì)伍，對產(chǎn)業(yè)前沿資訊進(jìn)行跟蹤，結(jié)合區(qū)域發(fā)展來形成對產(chǎn)業(yè)的組織。
二是要扮演產(chǎn)業(yè)資源的超級鏈接人。講到科創(chuàng)生態(tài)都會(huì)說“政、產(chǎn)、學(xué)、研、經(jīng)、資、介” ，我們戲稱科創(chuàng)的北斗七星，而張江在七星當(dāng)中要成為一個(gè)重要的鏈接人。
三是做產(chǎn)業(yè)生態(tài)的主力構(gòu)建者，創(chuàng)建在創(chuàng)新生態(tài)方面一起共生共長、相互賦能的生態(tài)體系。
四是成為產(chǎn)業(yè)平臺(tái)的聯(lián)手發(fā)起人。在過去 30 年當(dāng)中，張江集團(tuán)參與了約 40 個(gè)國家級或者上海市級的科創(chuàng)公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，成為迭代中的新型研發(fā)機(jī)構(gòu)的聯(lián)手發(fā)起人。
五是做產(chǎn)業(yè)賦能的組合操盤手。
六是做產(chǎn)業(yè)源頭的天使投資人。張江集團(tuán)全球子公司張江科投成立 17 年來，通過直投和50 個(gè)基金，累計(jì)投資了 100 多個(gè)項(xiàng)目和企業(yè)。關(guān)聯(lián)的小貸機(jī)構(gòu)累計(jì)為小微企業(yè)貸款 110 多億元，并正在發(fā)起 4 支天使基金。作為產(chǎn)業(yè)園天使投資人，這也是國企應(yīng)有的擔(dān)當(dāng)。
七是做產(chǎn)業(yè)新秀的專業(yè)孵化器。以張江集團(tuán)在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的研究為導(dǎo)向，來引導(dǎo)好相關(guān)創(chuàng)新者在專業(yè)孵化器共成長。
八是做產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的協(xié)同突擊隊(duì)。我們正與多方聯(lián)手共建張江產(chǎn)業(yè)工程院，將與四大板塊進(jìn)行合作。戳這里，了解云資管
九是做產(chǎn)業(yè)賽道的細(xì)分運(yùn)營商，擁抱高科技園區(qū)的細(xì)分運(yùn)營的時(shí)代。
04
黃樂
明源不動(dòng)產(chǎn)研究院院長、
上海國有資本運(yùn)營研究院特聘專家
公募 REITs 催生產(chǎn)業(yè)園區(qū)新玩法
1、 我國公募 REITs 目前雖然只發(fā)行了 17 支，資金體量不是特別大，但是對產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說是實(shí)實(shí)在在邁出了一大步。公募 REITs 非常重要，企業(yè)把資產(chǎn)裝到資產(chǎn)包里上市，然后實(shí)現(xiàn)部分股權(quán)退出，這就又有了新的資金，去帶動(dòng)有效的增量投資，這個(gè)紅利一定不能錯(cuò)過。
2、 我們可以看到目前國企都在做基礎(chǔ)設(shè)施，當(dāng)下國內(nèi)強(qiáng)調(diào)“內(nèi)循環(huán)” 或基建的適度超前，在其中國資企業(yè)肩負(fù)重大的基建責(zé)任，但是錢從哪里來？公募 REITs 毫無疑問是政府給我們帶來的，在整個(gè)資金端口的巨大力量。
3、 公募 REITs 的發(fā)行，意味著新的商業(yè)模式出現(xiàn)了，而新的玩法、新的能力也隨之出現(xiàn)了。從全球角度來看，產(chǎn)園公募 REITs 是最終格局，未來真正掌握行業(yè)主體的就是 REITs 和基金。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)要走到最終的路徑上，該怎么把握住這個(gè)機(jī)會(huì)？我們認(rèn)為要掌握“五個(gè)新” 。
第一是新的盈利模式，不能再走老路，未來要思考有哪些新的收入來源。
第二是新的算賬邏輯，基于公募 REITs 的產(chǎn)業(yè)園區(qū)賽道，未來不一定是散售、也不一定是純自持，都是可以上市交易的。在這種背景下，項(xiàng)目的算賬邏輯應(yīng)該怎么做？
第三是新的估值邏輯，要采用持有型資產(chǎn)管理的固估值邏輯。
第四是新的核心能力，未來基于公募 REITs 要培植的新能力是什么？我想應(yīng)該是一個(gè)綜合性的能力，包括資本運(yùn)作能力、投資能力、精細(xì)化運(yùn)營管理能力等等，做公募 REITs 需要復(fù)合型的人才。
第五是新的組織支撐，在新的商業(yè)模式和能力要求下，未來核心競爭就在于企業(yè)之間組織能力的差異。
05
黃岱
招商局蛇口工業(yè)區(qū)
控股股份有限公司
產(chǎn)業(yè)園事業(yè)部產(chǎn)業(yè)研究院院長
數(shù)字技術(shù)賦能低碳園區(qū)發(fā)展的招商蛇口探索實(shí)踐
1、 我們認(rèn)為，未來做產(chǎn)業(yè)園區(qū)最核心的本質(zhì)，還是要回歸到產(chǎn)業(yè)，要為國家的科技創(chuàng)新做出自己的貢獻(xiàn)。我們要做創(chuàng)新中心的打造、做賽道的研究。
2、 產(chǎn)業(yè)運(yùn)營是一個(gè)很復(fù)雜的命題，內(nèi)涵非常豐富。我們在思考，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營到底是加強(qiáng)專業(yè)服務(wù)就可以了，還是要繼續(xù)深入到科技服務(wù)、甚至深入到和產(chǎn)業(yè)投資相結(jié)合的程度？這個(gè)我們?nèi)匀辉诜e極地進(jìn)行探索。
3、 我們認(rèn)為未來園區(qū)要往科技服務(wù)、技術(shù)定制、技術(shù)評估、技術(shù)交易、概念認(rèn)證等環(huán)節(jié)去進(jìn)行服務(wù)。在做好科技服務(wù)等基礎(chǔ)上，再做好產(chǎn)業(yè)投資，然后實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的融合，把未來的主題園區(qū)真正做實(shí)。
4、 未來在產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面，我們已經(jīng)搭建了“2+5+1” 等雙碳發(fā)展體系?？偟膩碚f就是一個(gè)頂層設(shè)計(jì)，和兩個(gè)數(shù)字化平臺(tái)。第一個(gè)是園區(qū)數(shù)字化平臺(tái)建設(shè)。主要涉及智能能源、安防、停車，打造全方位服務(wù)平臺(tái)，提供一籃子服務(wù)。第二個(gè)是能源管理系統(tǒng)，包括數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)、清洗、配置、信息可視化全生命周期管理、優(yōu)化運(yùn)營等。頂層設(shè)計(jì)就是圍繞投資、采購、建造、運(yùn)營進(jìn)行比較全面的頂層設(shè)計(jì)。
06
王英杰
星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)產(chǎn)城研究院院長
REITs 時(shí)代，園區(qū)運(yùn)營商的資產(chǎn)運(yùn)營破局之路
1、 在國家政策層面上，我們都知道房住不炒，而國家對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的導(dǎo)向也一樣。隨著 REITs的出臺(tái)，也給了我們一個(gè)非常明確的信號，就是園區(qū)必須要做運(yùn)營，而不是做物業(yè)銷售。
2、 未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)要朝著新型化的角度發(fā)展。因?yàn)槭澜绲膭?chuàng)新都來源于空間載體， 60%甚至 80%的創(chuàng)新活動(dòng)，都是在房子里面進(jìn)行的。所以房子到底能夠產(chǎn)生多大的創(chuàng)新，這是值得我們挖掘的。
3、 我們打通了五個(gè)要素，把技術(shù)、人力、資本、空間、數(shù)據(jù)作為一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展范式下的五個(gè)要素，進(jìn)行合理安排。經(jīng)濟(jì)范式的轉(zhuǎn)變對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)來講非常關(guān)鍵。高周轉(zhuǎn)模式也好、其他模式也好，更加聚焦的是土地、人力要素的資產(chǎn)增值。但現(xiàn)在這兩點(diǎn)已經(jīng)慢慢弱化，邊際增長會(huì)很低，資本邊際增長率也會(huì)慢慢弱化。星河試圖利用我們在各個(gè)領(lǐng)域建立起來的優(yōu)勢，打通這樣一個(gè)新興的發(fā)展模式：從“產(chǎn)城融投” 四個(gè)維度串聯(lián)數(shù)據(jù)安全，保障空間適配性，為人來服務(wù)。通過資本導(dǎo)入持續(xù)引進(jìn)，實(shí)現(xiàn)完整的生態(tài)圈。
4、 做 REITs 就是服務(wù)三個(gè)主體，一是客戶，二是政府，三是業(yè)主?；谶@三個(gè)主體，才會(huì)出現(xiàn)后續(xù)一系列的管理動(dòng)作。企業(yè)客戶的滿意度會(huì)帶來出租率上升，進(jìn)一步提高估值；對政府來說，企業(yè)在園區(qū)內(nèi)得到發(fā)展，實(shí)現(xiàn)新的增長變化，政府才能獲得經(jīng)濟(jì)、人才、稅收的導(dǎo)入，才能實(shí)現(xiàn)區(qū)域競爭力的提高；對業(yè)主來講，如何在短暫的土地資產(chǎn)使用年限內(nèi)，實(shí)現(xiàn)全生命周期的價(jià)值，這最重要的。在資產(chǎn)運(yùn)營視角下，所有運(yùn)營動(dòng)作都圍繞著以上三個(gè)主體展開。
5、 基于資產(chǎn)運(yùn)營的角度，我們構(gòu)建了三個(gè)核心武器：
一是滿足政府需要，我們成立了“專精特新” 的企業(yè)總部基地，關(guān)注的是政府和企業(yè)關(guān)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題。剛才講星河不是做產(chǎn)業(yè)的，我們是做服務(wù)的，我們做得更多的是橫向打通產(chǎn)業(yè)發(fā)展要素，支持他們的發(fā)展。
二是做園區(qū)運(yùn)營服務(wù)。我們建立了超級企業(yè)服務(wù)中心，解決剛才所看到的多元主體、多重界面的發(fā)展。由一個(gè)窗口、一個(gè)團(tuán)隊(duì)解決企業(yè)面臨的所有問題，形成系統(tǒng)化解決方案。
三是降本增效。我們的 BIM 系統(tǒng)獲得了國家一等獎(jiǎng)的認(rèn)證，我們的能耗系統(tǒng)、 AI 運(yùn)營系統(tǒng)都在逐步完善搭建。
這三種武器的組合帶來星河產(chǎn)業(yè)園區(qū)穩(wěn)步增長，在并不樂觀的地產(chǎn)行業(yè)甚至星河內(nèi)部，產(chǎn)業(yè)集團(tuán)為集團(tuán)貢獻(xiàn)了非常穩(wěn)定的、持續(xù)增長的現(xiàn)金流。
6、 我們做的是 500 年的事情，而不是 500 強(qiáng)的事情。不求規(guī)模，求的是穩(wěn)定發(fā)展。
7、 在新的 REITs 時(shí)代下，我們要回歸初心，通過運(yùn)營創(chuàng)造價(jià)值。運(yùn)營不是我們的成本部門、也不是利潤部門，而是我們的資產(chǎn)部門。
07
趙穗
杭州和達(dá)高科技發(fā)展集團(tuán)
有限公司總經(jīng)理
REITs 如何助推特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)
高質(zhì)量發(fā)展
1、 公募 REITs 是一個(gè)新的里程碑，公募 REITs 上市之后市場會(huì)更聚焦作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營能力，以及我們對產(chǎn)品的認(rèn)知能力。從 2021 年開始就一定是產(chǎn)業(yè)園區(qū)新的時(shí)代，這個(gè)時(shí)代也會(huì)帶來新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。對于我們園區(qū)運(yùn)營商而言，也想通過公募 REITs 的上市，來提升我們整體的研究能力和產(chǎn)品支持能力。
2、 我們需要打造的是產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系的服務(wù)化，不僅包括空間和產(chǎn)業(yè)集聚氛圍，還包括需要?jiǎng)?chuàng)新來支持的要素。對此我們梳理了 4 個(gè)“精準(zhǔn)化” ：產(chǎn)業(yè)定位精準(zhǔn)化、配套生態(tài)系統(tǒng)精準(zhǔn)化、招商精準(zhǔn)化，建筑設(shè)計(jì)和形式精準(zhǔn)化。這些精準(zhǔn)化取決于我們對產(chǎn)品的認(rèn)知、對產(chǎn)業(yè)的認(rèn)知。我們一直在強(qiáng)調(diào)，我們服務(wù)的是誰？我們要理解產(chǎn)業(yè)、理解我們的服務(wù)對象、理解從業(yè)人員的特點(diǎn)和需求是什么，才能開發(fā)出符合產(chǎn)業(yè)需求、企業(yè)員工需求的產(chǎn)品。戳這里，了解云資管
3、 我們形成產(chǎn)業(yè)運(yùn)營生態(tài)體系，主要做了兩件事，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，還有一個(gè)是產(chǎn)業(yè)基金。為什么不說基地呢？因?yàn)楹芏嗳硕贾v“基地+基金” 的模式。但我們認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不僅包括基地，還包括其他基礎(chǔ)設(shè)施。以創(chuàng)新藥物產(chǎn)業(yè)為例，企業(yè)每百平米能耗會(huì)達(dá)到 300-800 之間，半導(dǎo)體企業(yè)在 1000-1800之間。通過分布式能源站基礎(chǔ)設(shè)施配置，園區(qū)就能夠?qū)崿F(xiàn)調(diào)峰功能，也能實(shí)現(xiàn)短時(shí)間發(fā)電功能。這不僅能保證園區(qū)企業(yè)正常用電，也能在低碳上發(fā)揮我們的力量
4、 數(shù)字化不僅僅是工具，更是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的血液，所有園區(qū)的研究、服務(wù)和運(yùn)營都離不開數(shù)字化底座。
5、 公募 REITs 對產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商而言，一定是業(yè)務(wù)模式的再造，在原來的“投募管退” 基礎(chǔ)上加入公募基金模式，無疑能從規(guī)模上形成一個(gè)快速滾動(dòng)的過程。但同時(shí)這對園區(qū)提出了考驗(yàn)，我們具不具備招商和運(yùn)營能力，能讓園區(qū)在快速周轉(zhuǎn)的過程中，還能保持像現(xiàn)在這樣的 95%以上的出租率水平？
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從寶明
上海鼎榕壹天地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營管理
有限公司董事長
產(chǎn)業(yè)二十年：
兩個(gè)城市發(fā)展產(chǎn)業(yè)的案例
1、 我認(rèn)為園區(qū)在建設(shè)初期通常會(huì)有兩個(gè)比較任性的時(shí)候，一是選產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，二是建房子的時(shí)候。在建房子的時(shí)候任性，等到房子建完以后再招商，那未來這個(gè)房子可能就要大量改造甚至重建了。我們希望在確定產(chǎn)業(yè)方向的時(shí)候，應(yīng)該根據(jù)對當(dāng)?shù)氐恼{(diào)研，把原有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)弄明白之后，再來思考這個(gè)城市適合做什么產(chǎn)業(yè)方向。然后根據(jù)這個(gè)產(chǎn)業(yè)方向當(dāng)中細(xì)分的領(lǐng)域，來建這個(gè)園區(qū)的房子。
2、 投資房產(chǎn)之前就要想好應(yīng)該如何退出，因?yàn)橥顺龇绞經(jīng)Q定了未來招商及運(yùn)營的手段、方法和架構(gòu)搭建。
3、 講到產(chǎn)業(yè)生態(tài)建設(shè)，大家喜歡提“平臺(tái)” 這個(gè)詞。但我們一般叫架構(gòu)，沒有賦能之前叫架構(gòu)，賦能之后有了凝聚力、吸附力之后，才能叫作平臺(tái)。我認(rèn)為產(chǎn)業(yè)孵化平臺(tái)應(yīng)該具備四個(gè)能力：一是投資管理能力；二是研發(fā)及研發(fā)管理能力；三是“三化” 能力（技術(shù)產(chǎn)品化、產(chǎn)品商品化、商品資本化）；四是將來能有全球招募孵化項(xiàng)目的能力。
這四個(gè)能力建立起來以后，孵化架構(gòu)就會(huì)成為孵化平臺(tái)，就有了吸附力，我們尋找招商標(biāo)的的時(shí)候就可能實(shí)現(xiàn)。
4、 做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，前端的基礎(chǔ)工作做得越扎實(shí)，準(zhǔn)備工作做得越多，對后續(xù)的收益就越有幫助。前期工作的成本是不高的，而不像建房子的錢、做硬件的錢，一旦投下去了空在那里等著招商，那成本是每天都會(huì)增加的。
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林環(huán)宇
園動(dòng)力產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)
佛山總經(jīng)理
兼任廣東公司副總經(jīng)理
大數(shù)據(jù)智慧招商，
引領(lǐng)行業(yè)招商新風(fēng)向
1、 什么是園區(qū)項(xiàng)目成功的標(biāo)準(zhǔn)？我們提煉為三個(gè)方面：
一是項(xiàng)目形象的塑造。在園區(qū)開發(fā)過程都渴望把園區(qū)打造成區(qū)域的標(biāo)桿和全國標(biāo)桿項(xiàng)目；
二是項(xiàng)目經(jīng)營的成功。我們利用自有資金進(jìn)行開發(fā)，或利用外部機(jī)構(gòu)通過恰當(dāng)合理的杠桿，撬動(dòng)項(xiàng)目的運(yùn)營。無論以哪種形式獲得資金，最終都要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。；
三是招商速度與質(zhì)量。這會(huì)反映出我們對當(dāng)?shù)卣?、對管委?huì)承諾的產(chǎn)值稅收、固投，另一方面又影響著經(jīng)營。
2、 政府如果想做精細(xì)化管理，就會(huì)把對一個(gè)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)的管控，直接收束到對一個(gè)入園企業(yè)的管控。做招商大家都會(huì)面臨這個(gè)問題，即政府對園區(qū)的考核越來越嚴(yán)格，產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門檻也逐步提升，所以園區(qū)對企業(yè)的篩選也需要進(jìn)一步精準(zhǔn)化。
3、 做園區(qū)招商，不能只用一個(gè)價(jià)格維度去打敗你的競爭對手。產(chǎn)業(yè)的精準(zhǔn)定位、產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)化打磨是特別關(guān)鍵的，不能任性地建房子，即使把載體建好了也不一定能滿足企業(yè)的真實(shí)訴求。
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張建綱
西安三元園區(qū)運(yùn)營管理
有限公司總裁
產(chǎn)業(yè)改變城市的最新實(shí)踐：
致轉(zhuǎn)型中的城市
1、 招商要找到城市的規(guī)律和脈絡(luò)，從中找到商機(jī)。這個(gè)業(yè)務(wù)要不斷創(chuàng)新，不斷找到城市痛點(diǎn)，引爆城市的產(chǎn)業(yè)。
2、 我認(rèn)為無論是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃還是招商，更多的是在于創(chuàng)新、在于發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新機(jī)會(huì)、新賽道。這些新的產(chǎn)業(yè)只要聚集起來，會(huì)具有很好的虹吸效應(yīng)，招商非?？?。
3、 我們每到一個(gè)城市，對產(chǎn)業(yè)的定義是不一樣的。我們根據(jù)城市的稟賦來做，沒有兩個(gè)園區(qū)是雷同的。我們要用產(chǎn)業(yè)改變城市，用產(chǎn)業(yè)探索城市發(fā)展的路徑。
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曾楚恒-全至智業(yè)集團(tuán)董事長
產(chǎn)業(yè)上樓、垂直增效、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、精準(zhǔn)招商
1、 為什么深圳如此看重工業(yè)上樓的模式？因?yàn)橥恋叵∪?、產(chǎn)業(yè)面臨外遷，但我們在節(jié)地方面，可以在一塊土地上輸出數(shù)倍于過去的空間，然后通過產(chǎn)業(yè)篩選、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，令土地產(chǎn)值再增加 30 倍。
2、 產(chǎn)業(yè)運(yùn)營首先要懂產(chǎn)業(yè)選擇，然后再回歸到產(chǎn)品的打造上。園區(qū)產(chǎn)品一定要適銷對路，給什么人用，就要為他而設(shè)計(jì)。
3、 我們園區(qū)的環(huán)境塑造，除了要適合產(chǎn)業(yè)本身的生產(chǎn)需要以外，還要滿足人才的需求，高科技人才對環(huán)境的要求是很高的。我們園區(qū)所在的地方，過去是寶安區(qū)最偏的位置，人才很難吸引過去。但現(xiàn)在我們構(gòu)建了園區(qū)美好的生產(chǎn)和生活環(huán)境，還有被評為深圳最美十大藝術(shù)展館的建筑，以及圖書館等配套，高科技人才是很喜歡這些的。我們園區(qū)有些企業(yè)規(guī)模做大了、走出去了，但還是把注冊地保留在這里，證明他們認(rèn)可園區(qū)立體的氛圍和感受。
4、 工業(yè)上樓是一種生產(chǎn)組織模式，不是簡單的高層廠房。工業(yè)上樓是未來的大趨勢，我們一定要好好面向它，群策群力去完善這個(gè)新生事物。
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王玉祥
深圳贏城董事長
運(yùn)營賦能工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)園區(qū)
案例分享
1、 今天但產(chǎn)業(yè)園區(qū)， 80%的園區(qū)產(chǎn)品是有問題的， 80%的園區(qū)是沒有專業(yè)運(yùn)營服務(wù)的，90%-95%的園區(qū)是談不上智慧化的。我國工信部，中國工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)盟都在大推工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)園區(qū)的方向，這是一個(gè)綜合多維的提升。但實(shí)際上我們的園區(qū)，還處在非常低層的規(guī)劃層面，未來機(jī)會(huì)還非常多、非常大。
第一，我們主要的問題是整個(gè)行業(yè)對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全程的操盤認(rèn)知比較淺，專業(yè)人才也比較缺
乏。
第二，模式不清晰。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在招商、運(yùn)營、投資等那么多板塊上，都應(yīng)該有非常清晰的商業(yè)模式的設(shè)計(jì)，包括合理但盈利模式、運(yùn)營模式、擴(kuò)張模式、管控模式等。
第三，產(chǎn)品錯(cuò)配。本身應(yīng)該做寫字樓的，做了廠房；應(yīng)該做廠房的，為了提高溢價(jià)做了寫字樓，這是很常見的現(xiàn)象。
2、 項(xiàng)目的戰(zhàn)略一定要跟區(qū)域戰(zhàn)略結(jié)合。公司在什么區(qū)域做項(xiàng)目、園區(qū)落在哪里，就要關(guān)注該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。區(qū)域未來要打造的產(chǎn)業(yè)集群，是否有可能成為全球、全國有優(yōu)勢的產(chǎn)品？全國各地很多產(chǎn)業(yè)集群在沒落，也有很多產(chǎn)業(yè)集群在逐步地興起，這個(gè)與當(dāng)?shù)卣托袠I(yè)協(xié)會(huì)有非常之大的關(guān)系。我們進(jìn)入這個(gè)城市做什么產(chǎn)業(yè)、依托什么集群，這個(gè)集群未來是會(huì)沒落還是做大，這是園區(qū)能否建設(shè)的關(guān)鍵。
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張聰杰
銀星集團(tuán)執(zhí)行總裁
生命健康產(chǎn)業(yè)專業(yè)化園區(qū)
建設(shè)運(yùn)營的探索與思考
1、 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常好的時(shí)候，我園區(qū)看上去非常繁榮。但當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，企業(yè)生存壓力加大，必然要從高成本的園區(qū)向低成本轉(zhuǎn)移，這樣的企業(yè)對園區(qū)的粘性非常小，他們首先要考慮的是活下去。正是基于這樣的情況，我們認(rèn)為未來的園區(qū)發(fā)展，一定是專業(yè)化園區(qū)。除了基本配套服務(wù)以外，還要在產(chǎn)業(yè)上形成配套，增加入駐企業(yè)的粘性。
2、 很多園區(qū)看不上物業(yè)管理，覺得物業(yè)沒有任何的科技含量。但我想強(qiáng)調(diào)物業(yè)的重要性，園區(qū)企業(yè)但體驗(yàn)感很多都來自于物業(yè)服務(wù)，每個(gè)園區(qū)的運(yùn)營者都要重視。
我們有一整套的軟件管理體系和智慧園區(qū)系統(tǒng)，及時(shí)響應(yīng)每個(gè)企業(yè)都日常需求。我們所有的園區(qū)物業(yè)一直沒有外包，因?yàn)楹茈y把控物業(yè)的質(zhì)量。我們跟自己都物業(yè)公司下達(dá)的考核指標(biāo)不是盈利，而是服務(wù)。因?yàn)槲飿I(yè)的收入對園區(qū)來講是很小的部分，它的第一要?jiǎng)?wù)是服務(wù)客戶、 提高體驗(yàn)感和滿意度，其次才是考慮盈利。
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馬洪波
潤城新產(chǎn)業(yè)（深圳）有限公司
執(zhí)行董事、總經(jīng)理
以運(yùn)營思維，
構(gòu)建生態(tài)化特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)
1、 輕、重資產(chǎn)要形成一個(gè)互動(dòng)的關(guān)系。關(guān)注產(chǎn)品是最基本的，首先建造出客戶愿意接受的、能在功能上達(dá)到實(shí)用和效率的產(chǎn)品，然后再結(jié)合招商能力，形成杠桿的互動(dòng)效率。我們提出了“產(chǎn)品為基，服務(wù)為王” 的理念，形成“輕重聯(lián)動(dòng)” 。我們希望這兩種業(yè)務(wù)“獨(dú)立運(yùn)作” ，能夠獨(dú)立分拆、上市，而不是各自封閉的業(yè)務(wù)。
2、 公募 REITs 改變了這個(gè)行業(yè)。有了公募 REITS 以后，如果有能力持續(xù)獲得優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)土地，通過運(yùn)營提高產(chǎn)業(yè)空間價(jià)值，并滿足政府對土地的監(jiān)管要求的話，那這不失為一種非常漂亮的生意模式。而且如果有了公募 REITs 牌后，我們?nèi)ザx自己的重資產(chǎn)開發(fā)、輕資產(chǎn)運(yùn)營能力，就有了一個(gè)價(jià)值錨。你做的事情是否被人認(rèn)可，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不是自己定義的，而是公募 REITs 去定義的。我們可以用這個(gè)維度，去重新梳理和審視自己過去的能力，園區(qū)開發(fā)了之后的價(jià)值體現(xiàn)，一定要滿足公募 REITs 的要求。
3、 我們希望跟優(yōu)質(zhì)企業(yè)一起成長，做時(shí)間的朋友。當(dāng)園區(qū)服務(wù)滿足了客戶以后，客戶的貢獻(xiàn)除了租金以外，還能幫你達(dá)成對政府和社會(huì)的承諾，這才是生意的閉環(huán)。
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肖鵬
廣州工控科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)
有限公司總規(guī)劃師
產(chǎn)業(yè)投資破局科創(chuàng)特色產(chǎn)業(yè)構(gòu)建
1、 我們希望依托于這次改革的浪潮，讓我們冷靜下來，做實(shí)產(chǎn)業(yè)。以運(yùn)營為核心，利用REITs 讓資產(chǎn)保值增值成為量化的市場標(biāo)準(zhǔn)，從而推動(dòng)國企資產(chǎn)管理與市場化運(yùn)營機(jī)制形成本質(zhì)的錨定關(guān)系，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)與市場資本有效轉(zhuǎn)化的可評估路徑。祝愿產(chǎn)業(yè)賦能，更快更好實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)真正價(jià)值。
2、 我們構(gòu)建千億級的產(chǎn)值空間，將會(huì)激活數(shù)千億的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。我們把產(chǎn)業(yè)鏈補(bǔ)起來，把訂單做起來，讓鏈上企業(yè)形成關(guān)聯(lián)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值，保障就業(yè)，讓更多實(shí)體能做大做強(qiáng)。同時(shí)千億平臺(tái)將構(gòu)建數(shù)萬個(gè)應(yīng)用場景、激活數(shù)萬個(gè)產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新升級，這是我們做產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)，積極主動(dòng)的創(chuàng)新精神，才是產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展進(jìn)步的基礎(chǔ)。
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馮海虹
寶灣物流控股有限公司總經(jīng)理
如何運(yùn)用物流底層思維
打造特色產(chǎn)業(yè)生態(tài)
1、 物流不動(dòng)產(chǎn)作為資本的寵兒，外界以為物流地產(chǎn)很簡單，就是買個(gè)地、建物流園，做起來好像不是特別難。因此這行有很多新進(jìn)入者，會(huì)抱著做金融的思維。但穿越經(jīng)濟(jì)周期以后可以看到，這個(gè)行業(yè)是有壁壘和難度的。
2、 物流園選址是非常重要的，我們要理解行業(yè)、理解客戶，知道客戶在哪里需要物流園區(qū)。而且我們要思考落地，園區(qū)以后怎么通過運(yùn)營進(jìn)行提升？地段不是特別好的項(xiàng)目，要怎么達(dá)到上會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)和收益率？如何以生態(tài)的概念，來做整個(gè)物流園？
3、 在物流領(lǐng)域很難做到標(biāo)準(zhǔn)化，客戶要求的柔性是非常強(qiáng)的，只有試過一萬次以后，才知道哪里要改進(jìn)。
4、 無論底層資產(chǎn)怎么樣，無論經(jīng)濟(jì)周期怎么樣，今天我們已經(jīng)遇到了非常難的大環(huán)境，真正能穿越經(jīng)濟(jì)周期的，是我們的運(yùn)營能力。
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張一平
中集產(chǎn)城集團(tuán)副總裁
兼惠州城市公司董事長
運(yùn)營與招商有機(jī)結(jié)合，
主題園區(qū)新玩法
1、 從開發(fā)商轉(zhuǎn)過來做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的，大部分轉(zhuǎn)不成功，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的房地產(chǎn)和現(xiàn)在說的產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)在的邏輯是不一樣的，包括 5 個(gè)維度。
第一個(gè)維度是短跑和長跑的區(qū)別。房地產(chǎn)講周轉(zhuǎn)率，但是產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商、運(yùn)營、培育是快不起來的，要有一個(gè)過程。非但要有耐力，還要有毅力。
第二個(gè)維度是傳統(tǒng)房地產(chǎn)基本上是 toC 的業(yè)務(wù)，但是做產(chǎn)城融合大家要卻是要對三個(gè)方面。第一是 toB，第二是 toC，因?yàn)槠髽I(yè)還有很多的員工。要滿足 B 端客戶的需要，還要滿足員工的需要。第三是做產(chǎn)業(yè)園區(qū)很多還要與政府簽產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議，要做對賭，所以還要 toG。
第三個(gè)維度是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)是資產(chǎn)買賣的關(guān)系，房子蓋好賣給客戶兩年后，就是物業(yè)管理去負(fù)責(zé)服務(wù)了。但做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，特別是做輕資產(chǎn)運(yùn)營的，這些物業(yè)都要持有 30-50 年，品質(zhì)也要管 30-50 年。所以資產(chǎn)買賣的邏輯和資產(chǎn)運(yùn)營的邏輯不一樣。
第四個(gè)維度是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)要來給我做好物業(yè)服務(wù)，但是現(xiàn)在我們做產(chǎn)業(yè)園區(qū)剛才隔壁也在講要運(yùn)營，從我的概念來講不只要運(yùn)營還要賦能，要給入駐到這里的企業(yè)賦能，讓他到你園區(qū)以后要過得更好長的更快，這個(gè)園區(qū)才有吸引力，一個(gè)是服務(wù)和賦能的區(qū)域。
第五個(gè)維度是與政府的關(guān)聯(lián)度，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)只在跑建設(shè)手續(xù)的時(shí)候跟政府有強(qiáng)關(guān)聯(lián)。但做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，從頭到尾都要跟政府產(chǎn)生強(qiáng)關(guān)聯(lián)。
2、 只有運(yùn)營最能體現(xiàn)園區(qū)的價(jià)值，就像房地產(chǎn)一樣，如果一個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理不夠好，那二手房的價(jià)格不會(huì)高。
3、 做產(chǎn)業(yè)招商一定要想清楚，這個(gè)企業(yè)為什么要到你這里來？來了以后需要你解決什么問題？客戶來這里以后，你能否將其服務(wù)得更好、讓其成長的更快？如果能，那么即使園區(qū)價(jià)格高一點(diǎn)，客戶也一定會(huì)選擇你。
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唐亮
明源不動(dòng)產(chǎn)研究院副院長
產(chǎn)業(yè)新機(jī)遇，數(shù)字新動(dòng)能
1、 面對產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)，我們要達(dá)到三個(gè)目標(biāo)：合理的成本、穩(wěn)健的收益和多元的收益。
2、 基于這三個(gè)目標(biāo)，我們提出了三個(gè)方面的解決方案。第一個(gè)是管理數(shù)字化，合理地控制成本；第二個(gè)是運(yùn)營智慧化，通過智慧招商、智慧資管讓整個(gè)招商、合同管理、租金收取的流程不出現(xiàn)重大失誤；第三個(gè)是服務(wù)生態(tài)化，為客戶提供最合理、最匹配的服務(wù)。
3、 圍繞不同客群和不同類型的需求，我們構(gòu)建了“千園千面” 的服務(wù)生態(tài)平臺(tái)。企業(yè)發(fā)展階段、園區(qū)業(yè)態(tài)不一樣，我們提供的服務(wù)也不一樣。多元化生態(tài)服務(wù)不是越多越好，而是越合適越好。
以上是本次大會(huì)部分嘉賓觀點(diǎn)的精華整理。至此，第八屆方升產(chǎn)業(yè)園區(qū)大會(huì)正式圓滿落幕！
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