一邊是豪宅“日光盤”預(yù)期再現(xiàn)，一邊是地市底價(jià)成交仍為主流，深圳樓市呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的現(xiàn)象。

　　9月28日，深圳第三輪集中供地低溫收?qǐng)觥１据喖泄┑毓采霞?宗地塊，起始價(jià)為117.97億元，最終6宗成功出讓、1宗流拍結(jié)束。在成功出讓的地塊中，4宗為底價(jià)成交，2宗觸及封頂價(jià)，總共收金106.38億元。

　　同日，深圳前海棲灣里開(kāi)盤，截至選房結(jié)束，僅余5套，去化98.5%，接近日光；在棲灣里之前，另一豪宅項(xiàng)目招商璽也錄得日光的好成績(jī)，深圳樓市的韌性，表現(xiàn)得相當(dāng)堅(jiān)挺。

　　從商業(yè)邏輯分析，土地市場(chǎng)的低溫與豪宅項(xiàng)目的日光，兩者并不矛盾。

　　深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)下分化加劇，多數(shù)去化較好的項(xiàng)目，其本質(zhì)是與周邊二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)明顯倒掛，存在套利預(yù)期；整體上，深圳市場(chǎng)仍然承壓，房企的拿地預(yù)期也偏向?qū)徤?，?duì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)不顯著、盈利空間不充足的項(xiàng)目，多數(shù)投下反對(duì)票。

　　深圳樓市過(guò)去幾年走出單邊上漲行情，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，在下行階段，深圳樓市或許會(huì)面臨更長(zhǎng)的盤整周期。但隨著剛需購(gòu)買力的持續(xù)釋放，深圳樓市有望迎來(lái)春天。

　　深圳本輪集中供地共上架7宗地塊，總共收金106.38億元。視覺(jué)中國(guó)

　　預(yù)期的冷靜

　　深圳本輪集中供地冷靜收?qǐng)?，早在市?chǎng)的預(yù)期之中。

　　從地塊質(zhì)量以及出讓條件來(lái)看，深圳本輪集中供地僅推出少量熱門區(qū)域的地塊。此外，不少地塊對(duì)競(jìng)得方的要求，也已經(jīng)看出了定向出讓的意味，最終出讓結(jié)果也印證了這一點(diǎn)。

　　深圳地鐵是本輪集中供地的“大買家”，其斥資60.38億元斬獲位于坪山坑梓、坪山石井的3宗地塊。

　　在出讓條件上，坪山坑梓的兩宗地塊要求競(jìng)買申請(qǐng)人須為“具有國(guó)內(nèi)（不含港澳臺(tái)地區(qū)）地鐵線路建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理和上蓋物業(yè)獨(dú)立開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)且須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的中華人民共和國(guó)境內(nèi)注冊(cè)法人企業(yè)”。

　　由于嚴(yán)苛的出讓條件限制，這兩宗地塊也僅有深圳地鐵一家參與競(jìng)買，最終底價(jià)成交。

　　兩宗搖號(hào)的地塊，則分別位于寶安福海和龍華福城。

　　寶安福海地塊共有5家房企參與競(jìng)買，經(jīng)過(guò)24輪競(jìng)價(jià)，華潤(rùn)置地以27.5億元及自持1600平方米保障性租賃住房拿下，綜合樓面價(jià)約為2.12萬(wàn)元/平方米。

　　實(shí)際上，這宗地塊對(duì)華潤(rùn)置地應(yīng)有十足的吸引力。其臨近華潤(rùn)置地合作開(kāi)發(fā)的樓盤潤(rùn)峯云上府，這一樓盤開(kāi)盤價(jià)格為4.86萬(wàn)元/平方米，去化不錯(cuò)。

　　另一宗位于龍華福城的地塊則被坂騰發(fā)展收入囊中，層層穿透后，坂騰發(fā)展由東方資產(chǎn)持有90%左右股權(quán)，信城不動(dòng)產(chǎn)持有少量股權(quán)。這一項(xiàng)目公司于深圳的在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有信城縉華府，由信城不動(dòng)產(chǎn)操盤。

　　據(jù)好地網(wǎng)測(cè)算，這宗地塊的觸頂價(jià)仍為房企留出超過(guò)10%的利潤(rùn)率，因而受到市場(chǎng)的追捧并不意外?！鞍簿臃吭谏钲诘幕颈P很穩(wěn)，營(yíng)銷都不存在什么問(wèn)題，所以幾乎沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)?！币晃簧钲谑袌?chǎng)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析道。

　　深圳規(guī)劃和自然資源局在本輪集中供地結(jié)束后發(fā)文表示，從報(bào)名情況看，本批次有多家民企參與競(jìng)買，占比達(dá)27%，民企參與競(jìng)買的意愿較強(qiáng)烈。

　　而針對(duì)龍華這宗地，深圳規(guī)劃和自然資源局則稱，有9家企業(yè)報(bào)名參與搖號(hào)，其中包括競(jìng)得人坂騰發(fā)展在內(nèi)過(guò)半數(shù)企業(yè)為民企，充分展現(xiàn)了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的良好趨勢(shì)。

　　同時(shí)在深圳本輪集中供地中，位于光明的地塊也出現(xiàn)流拍。深圳規(guī)劃和自然資源局稱因受限于區(qū)位條件尚待進(jìn)一步培育等客觀因素所致。

　　回溫尚可期

　　深圳本輪集中供地，是深圳當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，深圳本輪集中供地只有7宗地掛牌，延續(xù)了今年以來(lái)“多批供應(yīng)、小步快跑”的供地原則，與當(dāng)前開(kāi)發(fā)商整體拿地信心較弱，減少供地?cái)?shù)量以提振市場(chǎng)信心有關(guān)。

　　李宇嘉指出，從本輪集中供地可以看出，深圳土地的公共屬性越來(lái)越強(qiáng)，這是從高位回歸理性，也是房地產(chǎn)回歸公共服務(wù)融資的表現(xiàn)?！巴恋厥袌?chǎng)降溫，并通過(guò)限定房?jī)r(jià)，引導(dǎo)預(yù)期，為后續(xù)房?jī)r(jià)穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。深圳賣地時(shí)就限定了未來(lái)房?jī)r(jià)的水平，具有價(jià)格錨定效應(yīng)，引導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格向錨定價(jià)格靠攏?！彼f(shuō)。

　　事實(shí)上，今年以來(lái)，深圳樓市冷熱分化表現(xiàn)得十分明顯。

　　一手房方面，在放量供應(yīng)和嚴(yán)格限價(jià)的雙重作用下，成交表現(xiàn)尚可；二手房方面，深圳當(dāng)前的觀望情緒則相當(dāng)?shù)臐夂瘛?/span>

　　根據(jù)市場(chǎng)預(yù)計(jì)，深圳將推出的三個(gè)樓盤招商璽、棲灣里以及萬(wàn)悅山均有日光的潛質(zhì)，目前已經(jīng)開(kāi)盤的招商璽最終錄得日光的好成績(jī)；棲灣里則接近日光，去化也接近98.5%。

　　但這并不意味著深圳的市場(chǎng)預(yù)期完全逆轉(zhuǎn)。

　　一位不愿具名的深圳房企人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，豪宅盤日光有其必然性，一是價(jià)格倒掛，二是資產(chǎn)稀缺，這兩個(gè)條件的作用效果非常明顯。如果不是價(jià)格倒掛的剛需樓盤，目前買家觀望情緒很濃，去化有一定難度。

　　從二手房的成交情況來(lái)看，深圳樓市難言見(jiàn)底。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年8月，深圳二手住宅共成交2000套，成交套數(shù)環(huán)比減少1.8%、同比減少2.1%；深圳二手住宅平均價(jià)格為73094元/平方米，環(huán)比下跌0.42%、同比下跌3.92%。

　　一位不愿具名的房企分析師告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，一般來(lái)說(shuō)，量縮最終也會(huì)體現(xiàn)到價(jià)格上，深圳過(guò)去幾年走出了強(qiáng)勢(shì)行情，目前看來(lái)盤整還在繼續(xù)。

　　由此可見(jiàn)，深圳樓市雖然一手房銷售走勢(shì)有回暖的跡象，但整體來(lái)看，平穩(wěn)仍是市場(chǎng)未來(lái)一段時(shí)間的趨勢(shì)。

　　李宇嘉也表示，隨著新房限價(jià)和二手房?jī)r(jià)格下跌，樓市的價(jià)格預(yù)期變得越來(lái)越理性。面對(duì)房產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的衰減，存量房產(chǎn)的擁有者必然會(huì)選擇地段好、性價(jià)比高的住房產(chǎn)品。因此，存量房產(chǎn)的騰挪、置換將是未來(lái)樓市的一個(gè)新現(xiàn)象。

　　由此，深圳樓市當(dāng)前雖然在低潮期，但隨著購(gòu)買力的釋放和改善需求的提振，未來(lái)保持理性向上、健康發(fā)展也將是大勢(shì)所趨。